不動産サブリースで安定した収益を得る方法と注意点

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2025.03.28

1. 不動産のサブリースとは？

1.1 サブリースの基本的な仕組み

不動産のサブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出し、その会社が第三者（入居者）に転貸する仕組みのことです。オーナーは空室の有無にかかわらず一定の賃料を受け取れるため、安定した収益が見込めるのが特徴です。
例えば、月額10万円で貸せる部屋があったとします。サブリース会社はオーナーに対して8万円を保証し、入居者には10万円で貸します。この差額（2万円）がサブリース会社の利益になります。

サブリースの基本的な流れ

1. オーナーとサブリース会社が契約（賃料や契約期間を決定）

2. サブリース会社が物件を借り上げ（オーナーに保証賃料を支払う）

3. サブリース会社が入居者を募集・管理（家賃回収・クレーム対応など）

4. 入居者が物件を利用（賃貸借契約はサブリース会社と結ぶ）

この仕組みの最大のメリットは、オーナーが直接入居者対応をする必要がないことです。入居者からのクレームや退去手続きなど、面倒な管理業務をすべてサブリース会社が引き受けてくれます。

1.2 一般的な賃貸管理との違い

不動産のサブリースと、一般的な賃貸管理（管理委託）には大きな違いがあります。サブリースではオーナーがサブリース会社と契約し、会社が物件を借り上げるのに対し、一般的な賃貸管理ではオーナーが直接入居者と契約し、不動産管理会社がサポートする形になります。
サブリースと賃貸管理の比較表
項目サブリース
家賃収入空室があっても保証賃料が支払われる
管理業務ほぼ不要（サブリース会社が対応）
契約形態サブリース会社が借主となる
収益性賃料の8〜9割程度の保証
契約解除基本的に長期間で、解除が難しい場合がある
例えば、月10万円で貸せる物件がある場合、サブリースなら8万円の保証があるため、空室が続いても収入は安定します。ただし、その分収益は減ります。一方、一般的な賃貸管理では満額の家賃収入を得られますが、空室リスクを抱えることになります。
どちらを選ぶかは、安定収入を重視するか、高収益を狙うかで決まります。長期的な資産運用を考え、どちらが自分のスタイルに合うか見極めることが大切です。

2. 不動産サブリースのメリット

2.1 安定した家賃収入の確保

不動産経営で最も大きなリスクのひとつが空室による家賃収入の減少です。しかし、サブリースを活用すれば、入居者の有無にかかわらず毎月一定の家賃収入が保証されます。
例えば、通常の賃貸経営では、空室が1カ月続くと家賃収入がゼロになり、その間もローンの支払いや管理費は発生します。しかし、サブリースなら契約期間中は毎月安定して家賃の80〜90％が支払われるため、資金計画が立てやすくなります。
安定収入のメリット
空室リスクを気にせず収益を確保

ローン返済計画が立てやすい

賃貸需要が低いエリアでも安心

特に、ローンを組んで物件を購入しているオーナーにとって、毎月の返済が安定するのは大きなメリットです。家賃が途絶えるリスクを回避できるので、不動産投資初心者にも向いています。

2.2 管理業務の軽減

不動産のサブリースを利用すると、オーナーは賃貸管理の手間をほぼゼロにできるのが大きなメリットです。通常の賃貸経営では、入居者の募集やクレーム対応、退去時の原状回復など、多くの業務が発生します。しかし、サブリースならこれらの業務をすべてサブリース会社が代行してくれます。
管理業務の違い
業務内容サブリース
入居者募集サブリース会社が対応
家賃の集金・滞納対応サブリース会社が保証
入居者からのクレーム対応サブリース会社が対応
退去時の原状回復費用基本的にサブリース会社負担
例えば、入居者が「エアコンが壊れた」「隣人がうるさい」といったクレームを入れてきた場合、通常の賃貸経営ではオーナーが直接対応したり、管理会社に依頼する必要があります。しかし、サブリースならオーナーに連絡が来ることはほぼなく、サブリース会社がすべて対応してくれます。
仕事や家庭が忙しく、管理に手間をかけたくないオーナーにとって、サブリースは大きなメリットになります。

2.3 空室リスクの低減

不動産経営において、最も頭を悩ませるのが空室リスクです。一般的な賃貸経営では、入居者が決まらない期間は家賃収入がゼロになり、ローンや管理費だけがかかってしまいます。しかし、サブリースを活用すれば空室があっても一定の賃料が保証されるため、安定した収益を確保できます。
空室リスクの違い
項目サブリース
空室期間の収入賃料の80〜90%が保証される
入居者募集の負担サブリース会社が対応
繁忙期・閑散期の影響受けにくい
例えば、あるエリアの物件が閑散期で3カ月間空室だった場合、通常の賃貸管理なら3カ月分の家賃収入がゼロになります。しかし、サブリースならその間も賃料の80〜90%が支払われるため、大きな損失を防ぐことができます。
また、繁忙期に入居者がすぐ決まる地域なら、通常の賃貸経営でも問題ありませんが、地方や郊外の物件ではサブリースの空室保証が大きなメリットになることが多いです。
空室リスクを気にせずに安定した収益を得たいなら、サブリースは非常に有効な選択肢になります。

3. 不動産サブリースのデメリットと注意点

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3.1 家賃保証額の見直しと減額リスク

不動産サブリースの大きな落とし穴のひとつが、家賃保証額の見直しです。契約時には「空室でも一定の家賃が保証される」と聞いて安心しますが、実はこの保証額は定期的に見直されることが一般的です。
家賃保証の見直しの仕組み
サブリース契約では、通常2〜5年ごとに家賃保証額の見直しが行われます。契約時には「10年間家賃保証」と書かれていても、実際には数年ごとに賃料が減額される可能性があります。
例えば、初めの契約では月8万円の保証だったのに、3年後の見直しで7万円に減額されるケースも珍しくありません。これは、物件の築年数が経過したり、周辺の賃貸市場が変化したりすることで、サブリース会社が家賃を引き下げるためです。
減額リスクを回避する方法

1. 契約前に「家賃保証の見直し条件」を確認する

何年ごとに見直しがあるのか？

どの程度の減額幅があるのか？

オーナー側に拒否権はあるのか？

2. 過去の事例を調べる

サブリース会社の口コミや評判をチェック

実際に減額されたオーナーの声を確認

3. 契約期間と更新条件を交渉する

「最低◯年間は減額なし」などの条項を入れる

解除条件を明確にしておく

家賃保証という言葉だけに安心せず、「見直し＝減額の可能性がある」ことを理解しておくことが重要です。契約前にしっかり条件を確認し、長期的な収支計画を立てましょう。

3.2 契約解除の難しさ

不動産のサブリース契約は、一度締結すると簡単に解除できないことが大きなデメリットのひとつです。オーナーの意思で自由に契約を終了できるわけではなく、解除には一定の条件や違約金が発生する場合があります。
契約解除が難しい理由

1. 長期契約が基本

サブリース契約は10年〜30年の長期契約が一般的です。

途中で解除したくても、契約期間内は解約できないケースが多い。

2. 違約金の発生

途中解約すると、高額な違約金を請求される可能性がある。

例えば「契約解除には1年分の家賃相当額を支払う」といった条項がある場合も。

3. 解約のハードルが高い

「家賃の減額に納得できない」「他の管理方法に切り替えたい」と思っても、サブリース会社の同意が必要なことが多い。

会社によっては、解約を申し出てもなかなか応じてもらえないこともある。

契約解除のトラブル事例
例えば、契約時に「家賃8万円保証」と言われていたのに、5年後に6万円に減額。オーナーが「こんな契約は納得できない」と解約を申し出たところ、「契約解除には違約金100万円が必要」と言われ、仕方なく契約を続けることに…。
契約前に確認すべきポイント

1. 契約解除の条件を事前にチェック

どのタイミングで解約できるのか？

違約金の発生条件は？

2. オーナー側から解約できる条項を盛り込む

「家賃保証の減額が一定以上になった場合は解約可能」

「契約解除時の違約金は◯カ月分まで」

3. 更新時の契約内容を確認

更新時に一方的な条件変更がないか？

解約の際のルールはどうなっているか？

サブリース契約を結ぶ前に、「契約解除が自由にできるか？」をしっかり確認しておくことが重要です。特に、違約金の金額や解除の手続きについては、契約前に詳細を把握しておきましょう。

3.3 収益性の低下

不動産サブリースは、安定収入を得られる一方で長期的に見ると収益性が低下するリスクがあります。特に、家賃保証額が市場相場より低く設定されることや、契約更新時に減額される可能性がある点には注意が必要です。
なぜ収益性が低くなるのか？

1. サブリース会社の手数料が差し引かれる

サブリース会社はオーナーから物件を借りて、入居者へ転貸することで利益を得ます。そのため、オーナーに支払われる保証賃料は、実際の市場相場より低く設定されるのが一般的です。

2. 家賃保証額の見直しによる減額

契約期間中も、定期的に家賃保証額が見直されることが多く、築年数の経過や市場の変動により、減額されるケースがあります。契約当初の保証額が継続するわけではない点に注意が必要です。

3. 解約の制約により柔軟な運用が難しい

収益性が下がっても、サブリース契約を解除するには一定の条件があり、通常の賃貸経営に切り替えにくいことがあります。

収益性低下を防ぐには？
契約時に家賃保証の見直しルールを確認する
→ 何年ごとに、どのような基準で見直しが行われるのかを事前にチェック。

サブリースの契約期間を短めに設定する
→ 長期契約ではなく、更新の自由度が高い契約を選ぶのがポイント。

周辺相場の賃料と比較する
→ 提示された保証額が市場相場と大きく乖離していないか確認する。

サブリースは「管理の手間を省きたいオーナー」にとっては便利な仕組みですが、長期的な収益性を

4. 不動産サブリース契約を検討する際のポイント

4.1 契約内容の確認事項

不動産サブリース契約を検討する際、契約内容を細かくチェックすることが重要です。一見すると「家賃保証」「管理不要」といった魅力的なメリットがありますが、契約内容によっては思わぬリスクが潜んでいることも。ここでは、契約前に必ず確認すべきポイントを解説します。
チェックすべき主な契約項目

1. 家賃保証額と見直し条件

初回の保証賃料はいくらか？

何年ごとに家賃保証の見直しがあるのか？

見直し時の減額基準は明確か？

2. 契約期間と更新条件

初回契約の期間はどのくらいか？（短期 or 長期）

更新時の条件変更があるか？

3. 解約条件と違約金の有無

オーナーから解約を申し出た場合、違約金は発生するのか？

解約の申し出は何カ月前までに行う必要があるのか？

4. 原状回復の負担範囲

退去時の修繕費用はどちらが負担するのか？

経年劣化による修繕もオーナー負担になるのか？

契約時の注意点
契約内容を確認する際は、「家賃保証」「長期安定」といった言葉に惑わされず、細かい条件をしっかりチェックすることが大切です。特に、将来的に解約を考える可能性がある場合は、解約条件を厳しく設定されていないかを確認しておきましょう。
契約書の細かい条項も確認し、不明点は事前に質問して納得したうえで契約することが大切です。

4.2 信頼できるサブリース会社の選び方

不動産のサブリース契約を成功させるには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが最も重要です。契約内容がしっかりしていても、運営会社の対応が悪いとトラブルに発展する可能性があります。ここでは、良いサブリース会社を見極めるためのポイントを紹介します。

1. 過去の実績や評判をチェック

運営歴が長く、実績が豊富な会社を選ぶ

実際に契約したオーナーの口コミや評判を確認（ネット上のレビューや、不動産投資のコミュニティなど）

契約件数や管理戸数を公表しているか（透明性があるかどうかをチェック）

2. 家賃保証の仕組みを比較

家賃保証額が市場相場と大きく乖離していないか

保証額の見直し頻度が明記されているか（何年ごとに減額されるか）

過去に大幅な減額を実施した事例がないか

3. 契約の柔軟性を確認

解約条件が厳しすぎないか（違約金が高額でないか）

原状回復費用の負担がオーナーに偏っていないか

トラブル発生時の対応スピードはどうか（問い合わせ時の対応の丁寧さも重要）

4. 会社の財務状況を確認

経営基盤がしっかりしているか（財務状況が悪い会社だと、将来的に倒産リスクがある）

過去に経営難やトラブルが報道されたことがないか

失敗しないためのポイント
サブリース契約は長期的なものなので、契約を結ぶ前に複数の会社を比較検討し、信頼性をしっかり見極めることが大切です。
また、契約前に気になる点を質問し、対応の良さを確認するのもポイント。不明点をあいまいにしたまま契約しないように注意しましょう。

5. 不動産サブリースと他の賃貸経営手法の比較

5.1 一般的な賃貸管理との比較

不動産経営には、さまざまな方法があり、その中でもサブリースと一般的な賃貸管理は、オーナーが選ぶべき方法として大きな違いがあります。両者の特徴を理解し、自分のニーズに合った方法を選ぶことが重要です。ここでは、サブリースと一般的な賃貸管理の違いについて、メリットとデメリットを踏まえて詳しく比較してみましょう。

1. 安定した収益 vs 空室リスク

サブリースの最大のメリットは、安定した家賃収入が得られる点です。サブリース契約では、物件をサブリース会社に貸し出し、空室があっても一定の家賃保証が支払われます。たとえ入居者がいない月でも、オーナーは約束された賃料を得ることができるため、収入の安定が確保できます。これにより、特に空室リスクに悩むオーナーにとっては大きな安心材料となります。
一方、一般的な賃貸管理では、空室リスクが直接収益に影響を与えます。もし空室が続けば、その期間の家賃収入がゼロになり、オーナーはそのリスクを負うことになります。また、空室を埋めるために時間と労力を費やし、管理会社を通じて募集活動を行うこともあります。特に閑散期には入居者が見つかりにくく、その間の収益が減少する可能性があります。

2. 管理業務の手間

サブリースのもう一つの大きな利点は、管理業務の負担が軽減されることです。サブリース会社が入居者の募集から契約、管理、家賃回収、クレーム対応まで、すべてを引き受けてくれます。そのため、オーナーは物件の運営にほとんど関与することなく、安定した収益を得ることができます。この点は、忙しいオーナーや物件管理に手間をかけたくない人にとって非常に魅力的です。
一方、一般的な賃貸管理では、オーナーが直接入居者の対応をすることが多く、管理業務の負担がかかります。オーナー自身が管理会社を通じて入居者募集を行い、退去時の対応や修繕手配もオーナーの責任になります。管理業務が多く、手間や時間を取られることになりますが、その分、収益が安定していれば、十分に管理を行う価値もあります。

3. 収益性と自由度の違い

サブリースは、安定した家賃収入を提供しますが、収益性はやや低くなる傾向があります。サブリース会社が物件を借り上げるため、家賃の保証額は市場相場よりも低くなる場合が多いです。例えば、10万円で貸せる物件でも、サブリース契約では8万円程度の保証になることがあります。そのため、安定収入を確保しつつ、長期的な収益の低下を避けるためには、サブリース契約内容をしっかり確認することが大切です。
一方、一般的な賃貸管理では、家賃収入を最大化することが可能です。入居者が見つかれば、市場相場で家賃を設定できるため、収益性は高くなります。ただし、空室リスクを抱える可能性があり、時期によっては家賃が減少することもあります。このように、一般的な賃貸管理は、収益の可能性が高い反面、リスクも大きくなる点が特徴です。

4. 契約の柔軟性

サブリースは通常、長期間の契約が基本です。契約期間内に解約することが難しいため、契約前に長期的な安定を求めるオーナーに向いています。ただし、契約期間の途中で家賃保証額が減額されるリスクもあるため、契約内容の見直しや解除条件をしっかり確認しておくことが必要です。
一方、一般的な賃貸管理では、契約更新が柔軟で、空室が続く場合などに早めに契約内容を変更することが可能です。解約条件も比較的緩やかであるため、オーナーの自由度が高いと言えます。

サブリースと一般的な賃貸管理は、それぞれに特徴があり、オーナーのニーズに応じて選ぶべきです。安定した収益を確保したい、管理業務に手間をかけたくないという方には、サブリースが最適です。一方、高収益を狙いたい、柔軟な経営をしたいという方には、一般的な賃貸管理が向いていると言えるでしょう。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分のライフスタイルや収益の目標に合った方法を選んでください。

5.2 マンスリーマンション・民泊との違い

不動産経営において、サブリース以外にもマンスリーマンションや民泊といった賃貸形態があります。それぞれ異なる特徴があり、収益性や管理の手間、リスクが異なるため、オーナーの目的に応じて選ぶべき方法が変わります。ここでは、サブリースとマンスリーマンション・民泊を比較して、それぞれのメリットとデメリットを明らかにします。

1. 契約期間と収益性の違い

サブリースの特徴は、長期契約で安定した家賃収入を得ることができる点です。通常、サブリース契約は数年単位で結ばれ、契約期間中は空室が発生しても、サブリース会社が一定の家賃保証を行ってくれるため、収益は安定しています。特に、空室リスクを最小限に抑えたいオーナーにとっては非常に魅力的です。
一方、マンスリーマンションや民泊は、主に短期間で貸し出す賃貸形態です。特に民泊は、観光地や都市部において非常に高い収益性を誇ることがありますが、空室が長引くと収益が減少するリスクもあります。繁忙期には高い賃料を設定できる一方で、閑散期には空室期間が増える可能性があるため、収益は波があり、安定性には欠けることがあります。

2. 管理の手間

サブリースの大きなメリットは、管理業務をサブリース会社が一括して引き受けてくれることです。入居者の募集から契約、家賃回収、クレーム対応、修繕まで、オーナーはほぼ手をかけることなく、安定した収益を得ることができます。忙しいオーナーにとっては、この管理の手間が省ける点が大きな魅力です。
マンスリーマンションや民泊は、短期的な運営を行うため、管理業務が非常に頻繁になります。特に民泊では、宿泊客のチェックイン・チェックアウトの管理や、清掃業務、設備のメンテナンスが定期的に必要です。また、民泊では宿泊客が異なるため、トラブル対応が増えることもあり、オーナーが積極的に管理に関与する必要があります。このように、管理手間がかかる一方で、収益が高い分、積極的な運営が求められる点が特徴です。

3. 法的規制とリスク

マンスリーマンションや民泊は、法的規制が厳しくなってきています。特に民泊は、近年の規制強化により、自治体によって営業許可を取得する必要がある場合が増えてきています。無許可で営業を行うと罰則が科せられるため、法的な知識が求められます。また、民泊は宿泊客との関係もあるため、騒音やクレーム対応といった問題が発生する可能性もあり、リスクが高い場合があります。
一方、サブリースでは、物件をサブリース会社に貸し出す形なので、法的な規制やリスクは比較的少なく、運営が安定しています。特に民泊やマンスリーマンションのように、頻繁にルールが変わることもなく、オーナーは安心して契約を結ぶことができます。

4. 自由度と収益性のバランス

サブリースは、安定した収益を得られる一方で、自由度が低いというデメリットがあります。長期契約が基本であり、サブリース会社と契約した賃料が固定されるため、収益の最大化には限界があります。収益を上げるためには、サブリース会社の契約内容に依存する部分が多いです。
マンスリーマンションや民泊は、高収益を狙える反面、自由度が高い分、リスクも大きく、管理にかかる時間や手間も増えます。特に民泊は短期的に収益を上げることができる一方で、管理の手間や法規制の影響を受けやすい点も考慮する必要があります。
サブリースは安定収益を得たいオーナーにとって理想的な選択肢です。管理業務が少なく、空室リスクが低いため、手間をかけずに収益を得たい方には非常に向いています。一方、高収益を狙いたい、リスクを取ってでも自由に運営したい方には、マンスリーマンションや民泊の方が適していますが、リスクや管理手間を十分に理解したうえで運営することが求められます。それぞれの特徴をよく理解し、自分のニーズに最適な方法を選ぶことが成功の鍵となります。

6. まとめ

不動産サブリースは、安定した収益を得るための有力な手段であり、多くのメリットがあります。特に、空室リスクの軽減や管理業務の負担軽減など、忙しいオーナーにとっては非常に魅力的な選択肢です。しかし、サブリースにも収益性の低下や契約解除の難しさなど、注意しなければならない点もあります。
サブリースのメリットとデメリット
メリット

安定した家賃収入が得られる

管理業務の負担がほぼなくなる

空室リスクが減少する

デメリット

家賃保証額の減額リスクがある

解約が難しく、契約の柔軟性に欠ける

長期的な収益性が低下する可能性がある

契約前に確認すべきポイント
サブリース契約を結ぶ前には、契約内容や会社の信頼性をしっかりと確認することが重要です。家賃保証額の見直し条件や解約条件、原状回復費用など、細かい条項にもしっかり目を通して、不明点は質問しましょう。また、複数のサブリース会社を比較し、信頼できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。
どの手法が自分に合っているか？
サブリース以外の賃貸経営方法、例えば一般的な賃貸管理やマンスリーマンション・民泊もあります。安定した収益を得るためにはサブリースが適していますが、高収益を狙いたい場合や管理に手間をかけたくない場合には他の方法が適しているかもしれません。自分のニーズに合わせた最適な方法を選びましょう。
不動産経営は、長期的な視点で取り組むべき事業です。サブリースのメリットとデメリットをしっかりと理解し、自分に合った方法で安定した収益を得られるよう、契約前に十分な情報収集と検討を行いましょう。